|
【摘要】土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 2013年注册税务师考试临考冲刺辅导全新上线 精彩连连 优惠多多
第二部分：土地增值税 一、土地增值税的计算方法 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 【特别提示】：3条提示 (1)土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。 房地产的出租、抵押，不缴纳土地增值税。 (2)转让房地产过程中： ①转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税; ②承受方交契税、印花税。 (3)从2008年11月1日起： ①对个人销售或购买住房暂免征收印花税; ②对个人销售住房暂免征收土地增值税。 (一)土地增值税的范围：(基本上是看房地产权属是否发生转移)
项 目 征收土地增值税 不征收或免征土地增值税 ①出售 （1）出售土地使用权；（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 ①出让国有土地的行为； ②国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物的行为不征税 ②房地产继承、赠与 不是所有的继承、赠与都不纳税（如：非公益性赠与则征税） （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。不纳税 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。不纳税 ③以房地产进行投资、联营 投资方或被投资方从事房地产开发的；或投资、联营企业将上述房地产再转让的征税 投资方与被投资方都未从事房地产开发的 ④房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 产权发生转移 产权未发生转移 ⑤房地产交换 单位之间进行房地产交换 个人之间互换自有居住用房地产 ⑥合作建房 建成后转让 建成后按比例分房自用，暂免征税 ⑦房地产抵押 以房地产抵债而发生房地产权属转让 抵押期间不征收土地增值税 ⑧其 他 土地使用者处置土地使用权。 ①企业兼并转让房地产； ②房地产代建房； ③房地产出租； ④房地产重新评估 这四种行为都不纳税（未发生权属转移） (二) 纳税人的种类： 即房地产开发企业，非房地产开发企业,还是从事旧房交易的纳税人 (三) 土地增值税税率 实行四级超率累进税率(考试时一般会提供)
级 数 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数 1 50%以下（含50%） 30% 0 2 超过50%～100%（含100%） 40% 5% 3 超过100%～200%（含200%） 50% 15% 4 200%以上 60% 35% (四)土地增值税的计算方法 应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 其中：增值额=收入额-规定的扣除项目金额 ①确定收入;全额开具发票的，按发票金额确认收入 ②确定扣除额;(见下表) ③确定增值额=收入额-规定的扣除项目金额 ④确定增值率=增值额÷扣除项目金额×100% (以确定土地增值税的适用税率); ⑤计算税款=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 扣除项目金额相关内容总结：
销售新房 销售旧房及建筑物（非从事房地产开发的纳税人） （1）取得土地使用权所支付的金额 包括地价款，有关费用和税金。 （1）包括地价款，有关费用和税金。 （2）房地产开发成本 包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （2）旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 （3）房地产开发费用 不是按照纳税人实际发生额进行扣除（指开发期间发生的期间费用） ①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的： ＝利息支出＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5% ②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10% 全部为自有资金的，按此条规定执行 （4）与转让房地产有关的税金 A、从事房地产开发的纳税人：营业税、城建税、教育费附加 B、非从事房地产开发的纳税人：营业税、城建税、教育费附加、印花税 （3）在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税 （5）财政部确定的其他扣除项目 （1）从事房地产开发的纳税人适用 （2）按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。
【特别提示】：4点提示 A、纳税人分期、分批开发、分块转让的： 扣除项目金额=扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积) B、在计算房地产开发费用时，应注意： ①超过利息上浮幅度的部分不允许扣除; ②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 【特别提示】： 罚息支出在企业所得税前可以扣除。 C、未支付的质量保证金，取得发票的允许扣除，未开发票的不允许扣除 D、逾期开发土地的土地闲置费不允许扣除 (五)纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收 ①出售旧房及建筑物的; ②隐瞒、虚报房地产成交价格的; ③提供扣除项目金额不实的; ④转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 (六)税收优惠 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，免税; 3. 2008年11月1日起起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 4.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房，经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 【特别提示】： 逾期支付的银行利息以及银行罚息在土地增值税前是不能扣除的，但在企业所得税前可以扣除。 (4)转让相关的税金： 营业税：1000×5%=50(万元) 城建税：50×7%=3.5(万元) 教育费附加：50×3%=1.5(万元) (5)加计扣除： (100+300)×20%=80(万元) (6)扣除合计：将(1)～(5)这五项加起来575万元 3.确定增值额：1000-575=425(万元) 4.确定增值比例：425÷575×100%=73.91% 【特别提示】：是增值税÷扣除项目金额合计 5.计算土地增值税：425×40%-575×5%=141.25(万元) 【特别提示】：土地增值税=增值额×税率-扣除金额合计×速算扣除系数
（责任编辑：晨鸿） |
